I denne artikkelen tar jeg for meg festetomter til bolig og fritidsbolig, og hvilke muligheter tomtefesteloven gir for å øke festeavgiften. Enten du er grunneier som fester bort eller om du er boligeier så er det greit å vite hva som er rett og galt med hensyn til justering av avgiften.
Når man slår opp i tomtefesteloven så står det ganske klart at begge parter i et festeforhold kan kreve avgiften regulert hvert tiende år, og da i samsvar med endringen i konsumprisindeksen (KPI) siden sist gang avgiften ble regulert. Slik loven er formulert ser dette ut til å være eneste mulighet, og denne regelen gjør at både prisstigning og prisnedgang kan føre til endret festeavgift. Regelen er altså ment å verne begge parter i festeforholdet.
I andre festeforhold enn til bolig og fritidsbolig vil det være større avtalefrihet. Det normale er da at det avtales at festeavgiften skal følge eiendommens markedsverdi som råtomt og etter en rimelig festerente. Dette var også den gamle tomtefesteloven av 1975 sin hovedregel for bolig og fritidsbolig, men som mange kjenner til har det vært mange år med prisregulering for å verne festeren fra å få alt for høye festeavgifter.
I samme ånd som prisreguleringen har vi reglene om at KPI-justering er eneste mulighet for endring av avgiften under festeforholdet. Det er et bevisst valg fra Stortinget at boligsosiale hensyn skal vektlegges selv om dette betyr at grunneier over tid vil få en dårlig avkastning av eiendomsverdien i et marked hvor tomteprisene stiger raskere enn pengeverdien.
Lovens hovedregel om at festeavgiften skal følge konsumprisindeksen er ufravikelig. Avtaler om at festeavgiften skal følge i takt med tomteverdien kan derfor i utgangspunktet ikke håndheves gjennom rettsapparatet. Det er likevel et viktig unntak fra dette, hvilket er én av to situasjoner hvor grunneier kan kreve festeavgiften justert ut over endring i konsumprisindeks.
De to situasjonene hvor festeavgiften kan økes ut over dette er
- Ved utløp av en tidsbestemt festeavtale, og
- Når det i en festeavtale fra før 2002 er en klar avtalebestemmelse om å regulere avgiften på en annen måte enn etter endring i KPI.
Utløp av tidsbestemt festeavtale
Når en festeavtale er fastsatt for et bestemt antall år så har festeforholdet en utløpsdato. Det kan ofte være bestemt at festeforholdet kan fornyes, men likevel utløper det opprinnelige festeforholdet. Så lenge det ikke er avtalt rett til forlengelse igjen og igjen, for eksempel i 10 år av gangen, så vil festeforholdet normalt bli ansett som tidsbestemt.
Når festeforhold er tidsbestemt og utløper på tid så har festeren rett til, etter tomtefestelovens bestemmelser, å fortsette festet på de samme vilkårene som før, til evig tid. Dette gjelder uansett hva som er avtalt. Motstykket til denne ubetingede rettigheten er at grunneier da har lov til å sette festeavgiften til 2 % av råtomteverdien. Likevel begrenset til et maksimalbeløp som i dag er kr. 14.527,- per mål tomt. Har man for eksempel en festetomt på 1,5 mål kan festeavgiften settes til kr. 21.790, såfremt råtomtverdien takseres til over ca. kr. 1,1 mill.
Engangsløft i samsvar med klar avtale
Den andre situasjonen hvor grunneier kan øke avgiften opp til maksbeløpet er hvis det foreligger en klar avtale om å regulere avgiften på en annen måte enn etter endring i konsumprisindeksen. At det er en slik mulighet i tomtefesteloven fremgår ikke uttrykkelig av selve loven men det fremgår av en separat endringslov som trådte i kraft 1. juli 2015. Endringsloven kom som følge av at Norge ble felt i den europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg (EMK), for ikke godt nok å ha ivaretatt grunneiers posisjon etter reglene om privat eiendomsrett.
Et tydelig og godt eksempel på når det foreligger en klar avtale er når det er avtalt for eksempel at «festeavgiften skal hvert tiende år kunne reguleres i samsvar med endring i tomteverdien og etter en rimelig festerente».
Tomtefesteloven snakker om «tvilløst avtalt», og det er massevis av rettspraksis hvor grensene er gått opp for hva som anses «tvilløst».
Reglene om engangsløftet sier at man én gang etter 1. januar 2002 kan gjøre en slik regulering av festeavgiften som avtalen gir anvisning på. Det er ikke til hinder for regulering at det er gjort KPI-reguleringer etter 2002, men man kan altså kun én gang gjøre noe mer enn dette. Det typiske er tomteverdiregulering som nevnt i eksempelet ovenfor. Da vil man ta utgangspunkt i råtomtverdien ut fra takst og beregne festeavgiften til for eksempel 4 % eller 5 % av råtomtverdien.
Også ved engangsløftet er man begrenset av maksbeløpet på kr. 14.527,- per mål som nevnt ovenfor. Likevel ikke hvis festeavtalen er inngått etter 27. mai 1983 – da er det ikke begrensning i maksbeløpet. Festeavtalen må likevel være inngått før 1. januar 2002 for å kunne gjøre dette engangsløftet.
I tvilstilfeller hvor avtalen ikke fastsetter konsumprisindeks som målestokk, men hvor det ikke er krystallklart hva partene har ment i selve avtaleteksten, vil det være relevant å se på hvor høy festeavgiften er opp mot den faktiske tomteverdien. Hvis avgiften, som den ofte kan være, er svært lav og verdien av tomten er veldig høy, og særlig hvis det er lang tid igjen av festeforholdet, så vil man i noen tilfeller kunne hevde at tvilen i avtalen må komme grunneier til gode slik at det skal kunne gjøres et skikkelig løft av festeavgiften. I de tilfellene hvor dette kommer på spissen må ordlyd i selve avtalen og partenes praksis vurderes nøye og med henblikk på hva som er relevante momenter i henhold til rettspraksis.
Hvis du er usikker på om din festekontrakt åpner for noe mer enn konsumprisregulering så anbefaler vi at du tar kontakt, da det ikke alltid er så lett å lese dette direkte ut av kontraktens formuleringer. Dette er et område hvor det er lurt å støtte seg på noen med spisskompetanse.