Ønsker du å anlegge en ny brygge på fritidseiendommen din i dag, må det nok konstateres at det vil bli med drømmen. De nasjonale reglene om bygging i strandsonen er svært strenge, og områdene rundt Oslofjorden har ved Statlige planretningslinjer fått et spesielt fokus på å hindre nedbygging av kystområdene.
De fleste saker om nye brygger på Østlandet i dag omhandler eksisterende brygger som skal skiftes ut med en ny som følge av at tiden, is og værforhold har gjort den tidligere bryggen lite anvendelig. Mange bryggeeiere stifter også bekjentskap med den lokale bygningsmyndigheten i forbindelse med vedlikehold av bryggen. Plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav b oppstiller søknadsplikt for «vesentlig endring eller vesentlig reparasjon» av brygger. Da krever arbeidene normalt også dispensasjon. Grensen for søknadspliktig reparasjon og vedlikehold som ikke omfattes av søknadsplikt er ikke skarp, og kan i mange tilfeller praktiseres noe ulikt.
Færder kommune har retningslinjer knyttet til denne grensedragningen i de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanens arealdel hvor følgende fremkommer:
«Vedlikehold faller utenfor plan- og bygningsloven og krever verken dispensasjon eller tillatelse. Vedlikehold av
eksisterende brygger er utskiftning av slitedeler, som for eksempel toppdekke. Tiltak i bærekonstruksjonen
faller ikke inn under vedlikeholdsbegrepet.»
I Sandefjord kommune har de gitt enkelte føringer på sin hjemmeside:
«Utskifting av mer enn 50 prosent av bærekonstruksjoner faller ikke inn under vedlikehold, og må omsøkes
og godkjennes. Vedlikehold av eksisterende brygger vil si utskiftning av slitedeler som toppdekke og
utsatte deler av bærekonstruksjonene.»
Det er derfor viktig å søke veiledning i den kommunen der vedlikehold skal utføres, og å sørge for å få denne veiledningen skriftlig fra kommunen før man setter i gang med vedlikehold.
I det følgende skal vi konsentrere oss om de tilfellene der en eksisterende brygge skal skiftes ut eller repareres og der dette arbeidet er både søknadspliktig og avhengig av dispensasjon (-er). I praksis vil kommunene oppfatte dispensasjonsvilkårene som oppfylt dersom det er tale om reparasjon eller riving/gjenoppføring av en eksisterende og lovlig brygge. Arbeidene må ikke føre til at bryggen blir større enn tidligere.
En helt klar forutsetning er at den eksisterende bryggen er lovlig oppført. Mange hytteeiere kan ha blitt overrasket over at kommunen går flere tiår tilbake i tid for å finne ut av om eksisterende brygge er lovlig etablert, dersom tiltakshaver/bryggens eier ikke har en byggetillatelse å vise frem.
Kommunens arkiver kan være mangelfulle, slik at det ikke gjenfinnes noen byggetillatelse i byggesaksarkivet. Eiendommer kan også ha skiftet eier opptil flere ganger, slik at ny eier ikke har noen skriftlig byggetillatelse for bryggen i eget arkiv.
Dersom bryggens eier ikke kan oppdrive noen byggetillatelse, vil spørsmålet om bryggen er lovlig bli et aktuelt tema i byggesaken. Kommunen kan også oppdage bryggen i forbindelse med ulovlighetsoppfølging, uten at man selv har vært i kontakt med bygningsmyndighetene.
Det er noen tommelfingerregler:
- Er bryggen etablert før 1965 anses den å være lovlig oppført uten byggesaksbehandling. I 1965 kom den midlertidige strandloven, og Norge fikk også en landsomfattende bygningslov.
- Er bryggen oppført etter 1. juli 1986 og det ikke kan påvises noen byggemelding i kommunens byggesaksarkiv, vil kommunen kunne anse den som ulovlig etablert. Det blir da et spørsmål om man kan fremskaffe bevis på at bryggen er etablert etter en skriftlig melding til kommunen eller at kommunens arkiv er mangelfullt.
- Er bryggen oppført etter 1. juli 1997 var den søknadspliktig, og det skal ligge en byggetillatelse i kommunens arkiv. Uten slik byggetillatelse vil kommunen anse bryggen som ulovlig oppført.
I perioden mellom 1965 og 1986 har vi fått en dom fra Høyesterett som gir avklaring. I denne perioden har enkelte kommuner i de senere årene hevdet at det var meldeplikt for brygger, og enkelte kommuner har lagt til grunn at fravær av slik melding i byggesaksarkivet innebærer at datidens etablerte brygger ikke er lovlige. Høyesterett har i det vi her på Østlandet kaller «Brygge-dommen fra Bergen» (HR-2024-2211-A) konkludert med at en bryggeplatting på drøyt 70 m2 ikke var omfattet av meldeplikten i datidens bygningslov. Kommunenes og Staten v/Kommunal- og moderniseringsdepartementets lovtolkning var dermed feil. Dommen i Høyesterett kan overføres til mange brygger oppført frem til 1. juli 1986.
Den kan imidlertid ikke overføres til felles bryggeanlegg, da dette var meldepliktig også før 1. juli 1986. Det er heller ikke helt avklart hva som gjelder dersom strandplanloven kommer til anvendelse på bryggen isolert sett. Bryggen det var snakk om i Høyesterett lå i såkalt tettbygd strøk og var derfor ikke omfattet av strandplanlovens bestemmelser. Men hva hvis bryggen ligger utenfor det som var ansett som tettbygd strøk og omfattes av strandplanloven i perioden?
Strandplanloven hadde også unntak for «brygge på bebygd eiendom til sikring av eierens eller brukerens atkomst» . Dette gjelder altså også for brygger som ligger i spredtbygde strøk. Men det ligger noen forutsetninger i unntaksregelen; eiendommen måtte være bebygd fra før! Videre kan det ligge en begrensning i «sikring av adkomst» i forhold til størrelse. I Høyesterettsdommen som er nevnt ovenfor ble bryggens størrelse vurdert opp mot sin funksjon. Ettersom det var langgrunt på stedet, var det nødvendig at bryggeplattingen gikk nokså langt ut i sjøen for å tilfredsstille sin funksjon som fortøyningsplass for eiendommen. Slike vurderinger vil kunne overføres til strandplanlovens brygge-unntak. Endelig avgrenser unntaksbestemmelsen selv mot større fellesbrygge-anlegg, da det er snakk om sikring av adkomst for eier eller bruker av eiendommen.
Tidligere har det vært anført at vilkåret om sikring av adkomst, som senere gjenfinnes i byggeforbudet i plan- og bygningsloven av 1985 § 17-2, innebar at eiendommen ikke samtidig kunne ha veiadkomst. Dette er imidlertid dementert bl.a. av Sivilombudet, og er ikke korrekt lovtolkning. En eiendom som ligger til sjøen hadde krav på sjøverts adkomst, selv om man kunne ta seg til eiendommen på andre måter.
Dersom det kan påvises at den eksisterende bryggen ble oppført før 1. juli 1986 (ved flyfoto e.l.) på en privat eiendom som er bebygd, vil det i svært mange tilfeller være grunn til å hevde at bryggen er lovlig etablert. De fleste kommuner vil nok godta dette etter Høyesteretts dom fra desember 2024.
Dersom bryggen er ulovlig etablert, vil dette medføre at kommunen kan kreve den fjernet. Først er det imidlertid forvaltningspraksis at man kan få søke om bryggen i ettertid. Den blir da behandlet som om den ikke var på stedet, og det er dagens strenge regler i strandsonen som legges til grunn. Det betyr at det er lite sannsynlig å få godkjent bryggen etter dispensasjon fra byggeforbudet i plan- og bygningsloven § 1-8, eventuelt etter byggegrense, bestemmelser eller arealformål i kommuneplanens arealdel. En brygge som kan ha ligget på eiendommen i over 35 år, kan altså pålegges fjernet av kommunen.